核心內(nèi)容
¡市場份額：2025年3月，二手房找房人數(shù)占比達71%，維持在高位，各能級城市均超70%，市場上關注二手房的購房者占大多數(shù)。
¡分流壓力：二手房對新房市場的分流壓力有顯著上升趨勢，1季度均值為30%；能級越低，分流壓力越大。三四線城市最大，是一線的1.6倍。
¡市場重合度：新房與二手房市場的客群重合度維持在14%左右，城市能級越低，市場重合度越高，低能級城市新二客戶“爭奪”更為激烈。
一、二手房對新房市場影響的核心指標
1.二手房市場找房人數(shù)占比（市場份額）
從全國層面數(shù)據(jù)來看，二手房找房人數(shù)占比呈顯著上升趨勢，且維持在高位，目前已經(jīng)達70%左右，顯示出當前市場關注二手房的購房者還是占大多數(shù)。全國均值從2024年初的64%小幅下降至年中（4-7月）的60%，隨后持續(xù)攀升，2024年11月起增速加快，年末至2025年初突破70%，3月達到71%，基本與上月持平，維持在高位。
從各能級城市情況看，二手房找房人數(shù)占比均顯著提升，3月份均超70%。當月，四個能級城市在二手房找房人數(shù)占比上的差異不大。
說明：二手房市場找房熱度占比計算公式為：二手房找房人數(shù)÷市場總找房人數(shù)，該指標用于衡量購房者對新房與二手房的關注差異，反應了二手房對新房的形式上的擠壓，占比越高表明二手房受關注程度越大，若超過50%則意味著二手房在市場中占據(jù)絕對關注優(yōu)勢。
資料來源：安居客研究院【云洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫
2.二手房市場分流壓力
從全國層面數(shù)據(jù)來看，二手房對新房市場的分流壓力有顯著上升趨勢，短期內(nèi)略有回落。2025年1季度，二手房市場分流壓力平均為32%，比2024年同期28%，上升4個百分點。2月份，分流壓力達近1年來最高值，3月份壓力略有回落，較2月下降2個百分點，不過仍然維持在高位。二手房分流壓力變化，反映了市場上同時關注新房和二手房的客戶增加，對新房產(chǎn)生實際性的分流壓力。
從各能級城市情況看，各能級城市同步承壓，但不同能級城市之間存在顯著差異。城市能級越低，承受的二手房市場分流壓力越大。數(shù)據(jù)顯示，3月份，一線、新一線、二線及三四線城市的分流壓力依次為24%、30%、33%、38%，其中三四線城市的壓力近乎達到一線城市的1.6倍。此外，與2024年同期相比，2025年第一季度各能級城市的壓力值均有所上升，一線、新一線、二線及三四線城市的平均壓力增幅在3至5個百分點之間。
說明：二手房市場分流壓力計算公式為：同時關注新房和二手房的找房人數(shù)÷新房找房人數(shù)，即新房找房人群中有多少人在關注二手房，這些搖擺客戶形成對新房的實際分流壓力，占比越高表明新房被二手房潛在分流壓力越大。
資料來源：安居客研究院【云洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫
3.二手房與新房市場重合度
從整體趨勢來看，二手房與新房市場重合度波動較小，整體維持在14%左右。分城市能級來看，同樣呈現(xiàn)“城市能級越低，市場重合度越高”的特征。一線城市客戶重合度最為穩(wěn)定，始終在8%-10%之間，波動極小；新一線城市從11%升至14%后回落；二線城市最高達15%，隨后回落；三四線城市波動相對較為劇烈，從2024年1月的18%升至2025年2月的20%后降至17%。從長期趨勢來看，三四線城市重合度雖略有下降，但期間振幅達5%；一線城市則基本持平。
不同城市能級的市場特征差異顯著，一線城市客戶群體高度分化，新房多為高端改善型，二手房則多為剛需，客戶重疊度相對較低；而三四線城市存在嚴重同質(zhì)化競爭，客戶決策周期長且反復對比，重合度較高。
說明：二手房市場與新房市場重合度計算公式為：同時關注新房和二手房的找房人數(shù)÷市場總找房人數(shù)，反映新房市場與二手房市場的客群同質(zhì)化程度，值越大，兩者同質(zhì)化程度越高，如重合度為100%，則意味著兩個市場客戶完全重合，而重合度為0 ，則意味著兩個市場不相干。
資料來源：安居客研究院【云洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫
二、全國重點46城分流壓力變化情況
安居客研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，當前分流壓力值超過0.4的城市共4個，較上月減少2個，具體為哈爾濱、秦皇島、宜昌、咸陽。除哈爾濱屬二線城市外，其余均為三四線城市，其中哈爾濱分流壓力最高，達0.46。這四座城市的新房與二手房市場客戶重疊度均超17%，高于全國平均水平（14%）。分流壓力最小的6個城市依次為上海、杭州、呼和浩特、北京、深圳、廣州，其中上海分流壓力最低，為0.2。
從變化情況來看，2025年3月全國46個重點城市二手房分流壓力均值降至0.32，環(huán)比減少0.02。數(shù)據(jù)顯示，46城中44城（占比96%）出現(xiàn)分流壓力下降，降幅普遍集中于1-5個百分點區(qū)間，僅重慶、呼和浩特兩城降幅超過5個百分點，且當前分流壓力均低于30%水平。與之形成對比的是，上海、廈門兩市分流壓力環(huán)比上升，分別增加3個和2個百分點，但當前壓力值并不高，均低于30%。盡管兩地二手房找房人數(shù)更多（找房人數(shù)占比超70%），實際分流壓力卻相對有限，且新房與二手房市場的客戶重疊度較低（上海7%、廈門為11%）。
三、市場反應
1.找房熱度變化
3月份，二手房找房熱度較新房的領先優(yōu)勢進一步擴大，熱度值比新房高出2.6，且較上月差距拉大0.9。自去年11月起，二手房找房熱度已連續(xù)5個月超過新房，表明市場對二手房的關注度顯著高于新房。3月，新房和二手房找房熱度環(huán)比、同比均有所下降，其中新房熱度為64.4，環(huán)比下降4%；二手房熱度為67，環(huán)比下降3%。同比方面，新房熱度下降10.4%，二手房熱度下降2.4%。二手房熱度降幅較小，顯示出其在當前市場環(huán)境下更具韌性。
2.市場成交變化
二手房仍是市場主力，且市場占比在不斷上升。根據(jù)安居客研究院監(jiān)測的重點城市數(shù)據(jù)顯示，2025年1-3月，二手房成交占比達65%，比2024年再升4.7個百分點，其中一線城市占比最高，達70.5%，新一線城市和二線城市則分別為63.1%、61.8%。
自2月以來，新房與二手房成交量均表現(xiàn)良好，連續(xù)兩月實現(xiàn)同比增長，市場“止跌回穩(wěn)”跡象已顯。從長期趨勢看，自去年10月起（剔除春節(jié)因素導致的1月市場波動），兩者成交量同比均保持正增長。短期而言，3月新房與二手房成交繼續(xù)增長，但新房漲幅超過二手房，二手房漲幅則有所收窄。
四、小結(jié)
當下市場中，二手房備受矚目，關注者眾且成交量領先新房，已然成為市場主力軍，市場由增量向存量轉(zhuǎn)變的趨勢愈發(fā)明顯。不過，新房也在不斷進化升級，品質(zhì)持續(xù)提高。自中央至地方，均大力倡導打造“好房子”，安全、舒適、綠色、智慧等元素為新房發(fā)展帶來新契機。二手房與新房各有千秋，購房者進行抉擇時，需在政策導向、產(chǎn)品價格以及價值考量等多方面綜合權衡。